Luego del auge del alquiler temporario, reducidas tanto la demanda como la rentabilidad, hay barrios emergentes donde se extingue el negocio

Dada la alta inflación en dólares ˗en agosto fue de un 10%, medida en «blue»˗ y la suba de los servicios, el stock de departamentos y propiedades en general destinadas al alquiler temporario publicadas en la plataforma Airbnb en la Ciudad de Buenos Aires ve caer progresivamente su demanda, si bien el total de inmuebles asciende a 24.625 unidades, un -0,04% en la comparativa con su mes predecesor, pero un 25,52% más si se lo coteja de forma interanual, según estadísticas de AirDNA.

Y como los costos fijos subieron (luz, internet, etc.) y no se pudo aumentar el valor por noche por esa baja demanda, muchos «propietarios que manejaban sus propiedades en Airbnb empezaron a sacarlas del mercado», asevera Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades. Y muchos de los que se pasaron al alquiler tradicional, no modificaron la forma de pago sustancialmente: en CABA, el 51% de la oferta de departamentos de la tipología de 2 ambientes actualmente se encuentra publicada en dólares, mientras que el 49% restante, en pesos, según reveló un estudio de Zonaprop. 

Airbnb: se achicó demanda de alquileres temporarios en Buenos Aires

Tras la sobreoferta que vivió este segmento producto de la atracción de sus rentabilidades y el espanto de muchos por la entonces vigente Ley de Alquileres, lo cierto es que hoy entre el 38 y el 42% de los brasileros y chilenos, respectivamente, que llegaban al país (muchos para comprar debido a los precios más baratos) vieron caer su poder adquisitivo en dicha moneda extranjera, conforme un estudio de la Fundación Mediterránea que abarca el primer semestre de 2024.

Y como el turista cambia su decisión de viaje si las condiciones no son las ideales, el mercado de alquileres temporarios se halla ahora más traccionado por personas que llegan a estudiar o a trabajar y «no se guían tanto por las fluctuaciones del costo de vida», diferencia Ignacio Mel, director de Mel Propiedades. Eso sí: se trata de un púbico «que suele pelear más el precio, a veces pide ajustes de hasta 50 dólares mensuales», revela.

Asimismo, sigue habiendo un «turismo de la salud» o estudiantil interno muy activo. «Es habitual alquilarles a personas que vienen con sus familias a hacerse un tratamiento médico o a chicos del Interior que llegan para iniciar su curso en la facultad y ‘prueban suerte’ rentando un temporario por algunos meses hasta que se definen si seguir estudiando aquella carrera», revela el analista de mercado de Zipcode Daniel Bryn. A los que se suman muchos jóvenes de Colombia o Brasil que también desembarcan para estudiar medicina en nuestras universidades.

La oferta de temporarios continúa por arriba de máximos históricos, pero disminuyó la ocupación y bajó la renta. Y aunque es cierto que estamos «en temporada baja (fin de año suele ser la mayor ocupación), aun así sigue rindiendo más que un tradicional», avisa Bryn. Sin sumar gastos, los guarismos del primero apabullan a los del tradicional: con un 6,98% vs. 4,26%, respectivamente, en cuanto a la renta; en tanto medido en moneda extranjera un 2 ambientes en CABA deja u$s372 mensuales el primero versus u$s611 la segunda modalidad (+ u$s238), de acuerdo con datos del sitio Invertire. Contraposiciones mediante, si bien el segmento del temporario continúa siendo mejor negocio en CABA, porque rinde plenamente si es un inmueble de buena calidad y bien ubicado, implica más trabajo y más inversión.

Los barrios emergentes donde se «extinguió» el negocio

Durante los últimos años, el negocio de los temporarios viene pisando fuerte especialmente en 5 barrios de la Capital Federal: en cuanto a la cantidad de unidades, se alistan Palermo (8.799), Recoleta (3.741), San Nicolás (1.666), Belgrano (1.337) y Retiro 1.241, según Invertire; las áreas con mayor demanda de turistas, que va de la mano de la oferta de transporte, entretenimiento, gastronomía, etc.

Sin embrago, previo a la derogación de la Ley de Alquileres, ciertos barrios periféricos como Coghlan, Villa Urquiza, Almagro y Saavedra habían experimentado un crecimiento sostenido del stock de propiedades destinadas a la renta temporaria y hoy, apenas unos meses después, la oferta se ve «extinguida» porque en realidad «no fueron el mejor negocio desde el principio… En el resto de los 40 y pico de los barrios ya no es negocio«, sentencia Bryn. Es que «es difícil imaginarse un turista alemán alquilando un temporario en Villa Urquiza con una gran oferta de departamentos en Airbnb en barrios más céntricos».

En su momento, también había crecido sobremanera la oferta en «Abasto, Villa Crespo, Chacarita y Colegiales; no obstante, estos barrios no sufrieron particularmente la baja de la demanda turística, sino que esta se dio a modo general», desentraña Rizzo. Aun así, quien encuentre un departamento en modo temporario por esos lares pagará valores de «hasta un 30% más bajos que en barrios tradicionales, que con la explosión de la demanda habían elevado fuerte sus precios».

Eso sí, aquellas unidades que pasaron de un alquiler tradicional al modelo Airbnb,en muchos casos «no estaban en las mejores condiciones para competir en este segmento, pero como la demanda era tan alta de todas formas se alquilaban», aclara Mel. En definitiva, actualiza Rizzo, «esos inmuebles hoy son alquileres tradicionales en donde por un 2 ambientes reciben $ 500.000 y por un 3 ambientes, $ 700.000, y se forman contratos de hasta uno y dos años».