Las condiciones que se exigen para el otorgamiento de créditos hipotecarios hace que el acceso a la vivienda propia se convierta en algo muy lejano

El acceso a la vivienda propia es uno de los principales anhelos de la mayoría de las familias, pero por diferentes cuestiones está lejos de poder convertirse en realidad. Uno de los factores que más peso tienen en tal sentido es la imposibilidad de acceder a un crédito hipotecario, en gran medida por las condiciones que se exigen para poder concretar la operación.

Haciendo un poco de memoria, la última vez que existieron líneas hipotecarias fue en un breve lapso que se extendió entre julio de 2017 y mayo de 2018, período en el cual las líneas financiadas con UVA alcanzaron su mayor desarrollo.

Luego, un sinfín de circunstancias hicieron que de a poco las entidades bancarias fueron reduciendo a la mínima expresión la oferta y se llega a la actualidad con un mercado en el que las opciones son prácticamente inalcanzables para una amplia franja de la población.

Para tener una idea de lo reducido que es el actual mercado basta un simple ejemplo: en septiembre el monto operado por este rubro alcanzó a solo el 4% del correspondiente a préstamos personales, cuando en el pico era un 50% superior.

Los factores que juegan en contra

En primer lugar, se puede mencionar que pese a la baja registrada en los últimos años, la relación sueldo / m2 sigue siendo elevada. En tal sentido, tomando en cuenta el sueldo registrado promedio, que surge del RIPTE y el precio del m2 en CABA, la relación es de 3,8 sueldos por m2. Si bien este valor es muy inferior al máximo registrado en 2020, cuando llegó a superar los 6 sueldos, aún está muy por encima del promedio del período 2005 – 2017, que fue de poco más de 2, con mínimos de 1,8 sueldos.

El otro gran factor que juega en contra es el referido a las condiciones vigentes para el otorgamiento de un crédito hipotecario.

El acceso a la vivienda propia es uno de los principales anhelos de la mayoría de las familias

En tal sentido, conviene repasar lo que ofrecen las entidades bancarias. En líneas generales, se exige una relación cuota / ingreso familiar del orden del 25%. En lo que hace al monto total a financiar, este llega hasta el 80% del valor de la propiedad y en materia de plazos, se extienden hasta un máximo de 30 años, aunque según las estadísticas del Banco Central, el promedio es de 17 años.

En lo que hace al cálculo de las cuotas, para una línea tradicional en los pocos bancos que aún la mantienen vigente, el Costo Financiero Total puede ascender, según la relación entre el cliente y la entidad, hasta casi el 160% anual.

Con este dato, surge que para un préstamo de un millón de pesos, es decir unos u$s3.500, se estaría pagando una cuota superior a los $80.000 mensuales, durante 20 años. Es decir que si que si se quisiera obtener un préstamo de solo u$s10.000 se debería abonar unos $240.000 por mes, para lo cual se exigen ingresos del orden del millón de pesos mensual.

Frente a esta opción está la línea que ajusta por UVA, cuyas condiciones iniciales son mucho más accesibles, pues para un millón de pesos y un plazo de 240 meses, el costo financiero total promedio es del orden del 12 / 14%, por lo que la cuota inicial ronda los 11.000 pesos. Siguiendo el ejemplo anterior, si se solicitan u$s10.000, el monto inicial será de $31.000, debiéndose justificar un ingreso familiar mínimo de $120.000. Si bien las cuotas son mucho más accesibles, bien es sabido que el gran problema que enfrenta este sistema es el ajuste de inflación, más aún en un escenario en el que las proyecciones son más que preocupantes.

Comparaciones odiosas

Para el mercado inmobiliario, la existencia de elevadas tasas de interés en contextos de alta inflación es un limitante para su desarrollo en cualquier parte del mundo. Y no solo eso, sino que puede generar daños colaterales de magnitud, ya que puede incluso poner en riesgo la propiedad ante la imposibilidad de hacer frente a la obligación contraída a través de un préstamo hipotecario.

Para el mercado inmobiliario, la existencia de elevadas tasas de interés en contextos de alta inflación es un limitante

En tal sentido, la situación que se esta viviendo en EE.UU. se ve reflejada en un reciente artículo del Wall Street Journal, en el que se expone un ejemplo de lo que afronta un comprador medio estadounidense ahora mismo.

Quien compró una casa de u$s500.000 con un pago inicial del 20% y una tasa de interés variable del 2,86% podría esperar pagar unos 200.000 dólares en intereses a lo largo de 30 años por su préstamo de 400.000 dólares, pero si la tasa de interés trepa y se ubica en el 6%, podría pagar 465.000 dólares en intereses.