El inversor que antes compraba una propiedad para alquilarla, prácticamente desapareció o está posponiendo decisiones por una cuestión de imprevisibilidad

El mercado inmobiliario atraviesa quizás una de las peores crisis de al menos la última década; es que, con sobreoferta de propiedades a la venta, el metro cuadrado no deja de bajar,mientras se cierran escasas operaciones por mes. En este contexto, los propietarios que hoy quieren vender se enfrentan al gran interrogante de cuánto habrá que esperar hasta que aparezca un interesado firme. 

«En principio, estamos atravesando una cuestión estacional fundamental, el inversor que antes compraba una propiedad para alquilarla, prácticamente ha desaparecido o está posponiendo decisiones por una cuestión de imprevisibilidad. Está expectante qué va a ocurrir con la política económica y solo ha quedado en pie la gente que necesita mudarse por cuestiones de cambios sociales, como por ejemplo casamiento, divorcio, independencia, entre otros factores. En este marco, los pocos compradores que hoy muestra el mercado se inclinan por propiedades pequeñas de 1 o 2 ambientes y con descuentos en el precio de entre el 15% y el 20%«, explicó en diálogo con iProfesional Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades.

«El mercado está muy difícil, por eso es muy complicado estimar tiempos»

De esta manera, el mercado se presenta al menos desafiante para aquellos propietarios que tienen una necesidad real de vender su propiedad para emprender un nuevo proyecto de vida o quizás para ampliar los metros cuadrados en los que vive.

«Es fundamental a la hora de publicar un inmueble que su valor esté ajustado a esta nueva realidad. Los precios vienen bajando desde hace al menos 18 meses y la realidad es que los propietarios que lo entienden pueden concretar la venta. Mientras tanto, los que siguen con los precios viejos, se pueden quedar esperando indefinidamente porque también hay que tener en cuenta la alta competencia que se presenta de la mano de la sobreoferta de departamentos a la venta en Capital Federal. Por ejemplo, actualmente, en nuestra cartera tenemos a la venta alrededor de 150 propiedades de 2 ambientes en la zona de Villa Crespo y todos están en menos de u$s70.000. El mercado está muy difícil, por eso es muy complicado estimar tiempos», detalló Migliorisi.

Según explican desde el sector inmobiliario la crisis que atraviesa el sector data, al menos, desde agosto de 2018 cuando, luego de la fuerte devaluación que sufrió el peso, se comenzaron a postergar las decisiones por parte de los inversores. Después, en 2019 la campaña electoral también frenó el mercado, a lo que sumó además otra devaluación y para coronar la crítica situación llegó en 2020 la pandemia.

Se han abierto oportunidades de negocios en 3 ambientes

En este marco, Jorge Toselli, presidente de JT inmobiliaria, resume: «Esperamos que a partir del año próximo el mercado se reactive lentamente, porque hoy la realidad es que el clima previo a las elecciones frena cualquier tipo de decisión, no solo de quien quiere vender sino también del que busca para comprar. De todas formas, lo que hoy tiene más chances de venderse son las unidades más chicas, es decir de 1 o 2 ambientes. Aunque en los últimos meses se está abriendo una posibilidad para los 3 ambientes. Con las sucesivas bajas que está mostrando el metro cuadrado, los 3 ambientes se presentan como una posibilidad interesante en precio versus las unidades de 2 ambientes. Por ejemplo actualmente hay departamentos de 70 metros, es decir living y dos habitaciones, cotizando a alrededor de u$s150.0000, mientras que los de una sola habitación y living (2 ambientes) están en u$s110.000 o menos. Entonces, para aquel que cuenta con el dinero, u$s30.000 o u$s40.000 no es mucha diferencia y consigue un inmueble de mayor metraje».

En cuanto a los tiempos para vender, Toselli cuenta: «Nuestra cartera de propiedades está íntegramente a precios actualizados, entonces si está publicada a un valor lógico recibe visitas y puede llegar a ejecutarse la operación en 90 días, con una contraoferta lógica de entre el 8% y el 10%. Con los precios actualizados ya no corren más las contraofertas que llegaron hasta el 25%».

A su vez, el empresario inmobiliario destaca el resurgimiento de un inversor en el sector: «El que compraba para alquilar ya no corre más, pero lo que estuvimos viendo en los últimos meses es gente del interior que viene comprar un departamento en Capital Federal para que sus hijos vayan a la universidad. Ese comprador había desaparecido, pero con los altos precios internacionales de los commodities, quizás los productores agrícolas comienzan a volcarse lentamente a los ladrillos como resguardo de valor o por una necesidad puntual habitacional de la familia. De la mano de este fenómeno se están reactivando las zonas cercanas a las universidades como por ejemplo la Avenida Córdoba y aledaños a las facultades de Exactas y Medicina, entre otras».