El Gobierno intenta modificar la ley de alquileres cuanto antes. Los ejes sobre los que giran las propuestas de inmobiliarias, inquilinos y propietarios.

Acortar el plazo de los contratos de dos a tres años; definir un nuevo mecanismo de actualización del valor de los alquileres; que sea más fácil conseguir las garantías. Esos son algunos de los ejes sobre los que giran las propuestas de inmobiliarias, inquilinos y propietarios. 

La polémica explotó luego de que Sergio Massa aseguró que «fracasó» la ley de alquileres, aunque los referentes del mercado inmobiliario reclaman una modificación hace meses.

¿La ley que menos duró? Tanto no, pero muy poco tiempo seguro. La ley 27.551 se sancionó el año pasado y modificó aspectos esenciales de los contratos de locación de inmuebles. El principal problema es que el esquema de actualización de los valores impulsó a que los precios de los alquileres se aceleren con subas anuales por encima del 50% y una contracción de la oferta.

El Presidente de la Cámara de Diputados propuso directamente suspender la ley por 180 días mientras se avanza con la nueva legislación. Massa adelantó que la nueva norma debería dar «certezas» a los propietarios y, además, enfocarse en las garantías para llevarle tranquilidad a los inquilinos.

¿Cuándo llegarán estos cambios? Ante esta consulta de El Cronista fuentes parlamentarias señalaron que intentan avanzar para que sea pronto pero aclararon: «No queremos apurarnos y que vuelva a salir mal».

Más allá de la iniciativa de Massa, ya existían más proyectos con el objetivo de modificar la ley de alquileres. Un ejemplo es el del diputado nacional Alberto Asseff de Juntos por el Cambio, y otro el Álvaro González, legislador del PRO en la ciudad de Buenos Aires que propuso que el plazo de los contratos vuelva a ser de dos años y derogar el artículo 14 que obliga a que haya una actualización anual de acuerdo al índice del Banco Central.

Los puntos que se cambiarán:

Los plazos:

La polémica ley tenía como objetivo proteger a los inquilinos y propietarios con normas que generen estabilidad. Por eso, una de las regulaciones que estableció era que los contratos de locación pasaran a tener una duración de dos a tres años.

«Tres años es mucho» señaló una fuente del equipo de Sergio Massa, sin embargo este es un plazo estándar a nivel mundial.

El sector inmobiliario es uno de los que más impulsa esta modificación porque la firma de contratos cada tres años significa menor intermediación. Por cada transacción las inmobiliarias ganan un 4,15% del valor total de los contratos, lo que suele representar casi un mes de alquiler. Para los propietarios debería ser lo mismo si el alquiler se ajusta por inflación.

Una de las posibles soluciones que está en debate es que los contratos vuelvan a durar dos años pero con la posibilidad de una prórroga automática a tres años. Visto desde otro ángulo, serían contratos de tres años rescindibles a dos años.

Actualización de los valores:

El punto más polémico ¿Por qué? Hay consenso en el mercado inmobiliario de que el Artículo 14 de la ley que establece un único aumento anual atado al índice del Banco Central «es una pésima idea», según definieron fuentes del sector en diálogo con este medio.

Argumentan que esta es la razón de la crisis histórica del mercado de alquileres. Según un informe de Zonaprop en 2020 el aumento de los alquileres fue histórico y alcanzó el 62% cuando la inflación fue del 36,1%.

¿Tan mala fue esta idea? Los analistas apuntan a que estar 11 meses sin aumentos pero luego tener que enfrentar subas -en torno al 50%- en un solo mes, cuando es imposible que un salario aumente de un mes a otro 50%, es muy duro para el bolsillo

Esta no es la única razón por la cual es el punto más polémico, sino que todavía hay dudas sobre cuál puede ser el esquema que lo reemplace.

Pese a que los alquileres están bajo regulación desde 1991 en Argentina, antes de esta ley que «fracasó» no había una fórmula de ajuste sino que los contratos solían pautar una actualización del monto que podía ser semestral o trimestral.

«Un camino posible es dejar un índice salarios-inflación pero que no haya una única actualización por año«, explicaron fuentes involucradas en la redacción del proyecto.

Garantías:

La modificación del artículo 13 que establece que los inquilinos deben presentar dos opciones de garantías y el propietario elegir cuál toma consistiría en flexibilizar la propuesta.

Además, las principales interesadas en este punto son las empresas aseguradoras. Con la normativa actual, si los inquilinos no pagan, las empresas aseguradoras pueden cubrirlo sólo por 5 meses -en contratos que son de 36 meses- por eso bajó fuertemente la demanda de este producto.