Nota extraída de El Tribuno por PabloFerrer

Entrevista con Felipe Biella, ingeniero referente inmobiliario.

Si bien la tesis doctoral del ingeniero Felipe Biella tiene todo el rigor científico correspondiente a ese grado académico (y fue aprobado con la máxima calificación en la Universidad Nacional de Salta), el eje central del documento es una propuesta que es explícita desde el título del trabajo: “Una vivienda para cada argentino”.

El referente de la actividad inmobiliaria en la provincia, quien es miembro del Instituto de Investigaciones de Ingeniería Civil y Medio Ambiente de la UNSa, visitó la redacción de El Tribuno para hablar sobre el libro con el que obtuvo su doctorado.

El desafío que propone es a través de una fórmula que permite conocer cuáles son los sistemas de financiamiento para construcción de viviendas más eficientes. A los resultados que llega son sorprendentes ya que, por ejemplo, concluye que el método que usa el Estado no es el más económico.

En su estudio concluye que el plan de viviendas cooperativo autofinanciado, con un sistema de cuotas equitativo, es el que permite construir mayor cantidad de viviendas y con menor costo.

¿Cuál es el método que propone para llegar a esa meta que parece  utópica de eliminar el déficit habitacional?

El sistema de producción de viviendas en Argentina tiene tres grandes patas: el sistema público, el privado y el sistema social. Esta propuesta está desarrollada para el subsistema social, pero se puede aplicar en cualquiera. Este trabajo releva los subsistemas de producción de viviendas que existen en el país, lo cataloga, evalúa todos los planes que se sucedieron a lo largo de la historia y analiza también los otros países y sus sistemas de financiamiento. Finalmente se establece un modelo matemático, que se denomina en el trabajo modelo de los sombreros múltiples, que permite cuantificar en un mismo espacio y tiempo el costo del metro cuadrado para todos los subsistemas de producción de viviendas. Así es posible establecer cuál es el que entrega el metro cuadrado más barato y por lo tanto la vivienda más económica. Lejos de lo que muchos piensan el sistema público no es el más barato, sale igual o en muchos casos más que el sistema privado. El plan de viviendas al que sometemos a un proceso de valuación es para grupos de personas que formen parte de un sistema participativo, de cooperación, que pueden ser sindicatos, mutuales y cooperativas, entre otros. Esos sistemas bajo determinadas condiciones de pago de cuotas y un componente fundamental que se denomina la etapabilización, que es una propuesta de planificar y programar las obras, genera mucho beneficios, como la disminución de las cuotas, del precio de la vivienda y esto impacta directamente en el cálculo del déficit habitacional cuantitativo porque no solo lo disminuye, sino que lo hace de una manera mucho más rápida. 

¿Qué papel puede cumplir el Estado en esa propuesta?

El Estado puede cumplir muchísimos roles, por un lado debe promover la iniciativa de ese tipo de desarrollos. Desde el punto de vista de los resultados obtenidos en este trabajo, también debería evaluar cómo construye. Por ejemplo, en vez de licitar 2.000 viviendas que se van a entregar en tres años, tiene que licitar 2.000 viviendas pero que se entreguen 20 o 30 cada dos meses. Esto si bien implica un trabajo de planificación mayor, los beneficios son muy importantes. El Estado, obviamente, es el promotor número uno de las variantes en el sistema de producción de viviendas, porque es uno de los desarrolladores más importantes que hay en el país. 

¿Y qué papel cumple el crédito hipotecario en el programa que plantea?

En el libro hay un relevamiento de todas las posibilidades de financiamiento que existieron y que existen. Abarca una posibilidad que es el autofinanciamiento del sistema, que se puede usar cuando no existe financiamiento de largo plazo ni intermedio. El autofinanciamiento propone un sistema de cuotas equitativo, que también es novedoso. Lo que logra es que a las personas que resulten adjudicadas la cuota a moneda constante va disminuyendo, siempre en base a este fenómeno de la etapabilización, así como disminuyen también las cuotas de los que aún no han sido adjudicados y eso impacta en el costo del metro cuadrado, que en algunos casos llega a disminuir entre un 30 y 40 por ciento. Se abarca la posibilidad de que grupos de personas que no tengan vivienda pueden unir sus intereses y armar un plan autofinanciado, si es que no logran un financiamiento por parte de un banco o del Estado. Pero también en este mismo esquema a partir de la propuesta de subsidios gubernamentales a los diferentes planos de la oferta y la demanda, porque dentro de un grupo de personas no todos tienen la misma realidad, algunos no van a requerir de subsidios y otros un subsidio mayor. A este mecanismo si se adiciona la parte gubernamental termina siendo sinérgico y le trae al Estado grandes beneficios porque resulta más eficiente en los subsidios que otorga.

¿Por qué fracasa el sistema del Instituto Provincial de la Vivienda, que no logra bajar el déficit habitacional?

Los planes impulsados por los institutos de vivienda básicamente provienen de dos fuentes de financiamiento, por un lado el impuesto a los combustibles, que es el fondo Fonavi y por otro lado lo que se denominaba los planes federales, que son discriminatorios. Salta lamentablemente fue muy perjudicado por todos los gobiernos nacionales en esos planes. En el libro se plantea la terrible situación de ineficiencia de estos planes, que no solo se ve en Salta, ocurre en casi todo el país. Desde que se derogó la ley de convertibilidad no se actualizan las cuotas en base a lo que sube el de precio la vivienda. Alguien que recibió una casa social en 2001 y pagaba 150 pesos al mes y hoy sigue pagando el mismo monto y así es imposible que un ciudadano pueda pensar que va a recibir del Estado una vivienda que no ha sido reintegrada en términos igualitarios. Y es el mismo Estado el que imposibilita que se actualicen las cuotas.

En San Luis el déficit habitacional es muy menor al resto de los distritos ¿Qué se hizo en esa provincia que se pueda imitar?

San Luis tiene un mecanismo muy interesante. En primer lugar, actualiza las cuotas de las viviendas que adjudica a moneda constante. El secreto del éxito de los programas estatales de San Luis es la planificación y fundamentalmente en que no hay, al menos en apariencia, direccionamiento de las viviendas a determinados segmentos. Muchas veces los institutos de viviendas provinciales construyen barrios para determinados grupos, en términos generales, en San Luis es igualitario ese mecanismo. Otro punto a tener en cuenta es que en la mayoría de los institutos de la vivienda exigen ingresos demostrables, pero en la Argentina el 40% de los trabajadores, cómo mínimo, está en negro y no tiene cómo acreditar sus ingresos, en cambio en San Luis no piden ese requisito, sino utiliza otros mecanismos para que se pueda acceder a la vivienda. Otro punto es que el adjudicatario debe pagar las cuotas y si no lo hace pierde la adjudicación y eso lo sabe la gente y por lo tanto paga. Eso permite un circuito virtuoso donde el dinero que el Estado invirtió lo recupera y lo pone a disposición de otro ciudadano que no tiene vivienda.

¿Cuál es su análisis sobre el último plan Procrear que lanzó el Gobierno nacional?

Cualquier iniciativa que se direccione a facilitar el acceso a la vivienda hay que celebrarla. Las cuotas de la etapa que se lanzó, que son básicamente créditos para la remodelación y demás, se va a actualizar en base a un mecanismo que tiene que ver con el incremento salarial. En el libro planteo un proyecto que es de Marco Lavagna, con el que se propone la creación de un fondo contracíclico para tratar de corregir esa problemática, porque si el metro cuadrado sube muy por arriba del ingreso de la gente no va a ser sustentable el sistema.

¿Cómo ve este fenómeno de gran movimiento en el mercado de venta de lotes y la reactivación que se produjo en la construcción privada, es algo que tendrá continuidad o es solo una situación coyuntural por la corrida del dólar? 

Creo que es un puntapié inicial para crear un circuito virtuoso que por lo menos en los próximos dos o tres años va estar en crecimiento por varios motivos. Primero que la inversión en el sector inmobiliario siempre a los argentinos le ha rendido. Es una inversión que prácticamente no sufre deterioro, como ocurre en otros productos. Por otro lado hay un impulso del Gobierno que se ha dado cuenta de que el motor número uno de la economía es la industria de la construcción, que genera por cada peso que se invierte hasta siete pesos de producto. Motoriza más de 300 industrias y por cada vivienda se genera muchísima cantidad de mano de obra directa e indirecta. No ocurre lo mismo con otros rubros, que también son virtuosos a la hora de generar divisas para el país como el caso del agro, pero no generan la misma cantidad de mano de obra.