Un informe de Reporte Inmobiliario detalla que en abril de 2018 construir un metro cuadrado de vivienda costaba en promedio USD 1.146. En 2020 baja a USD 571

8 de marzo de 2020

La Argentina se mantiene como uno de los países con más alta inflación del mundo y algunos precios internos todavía se están reacomodando al shock alcista que experimentó el dólar a partir de agosto.

A la vez, el salto cambiario dejó en una posición cómoda a aquellos ahorristas que se dolarizaron antes de la imposición de las restricciones cambiarias. Puntualmente en la semana posterior a las elecciones primarias del 11 de agosto el dólar trepó de 45 a 60 pesos, más de 30% casi en forma inmediata.

Los costos para edificar avanzaron al ritmo de la inflación, pero más lento que el ritmo de devaluación

Para aquellos que ahorraron en dólares y tienen como objetivo construir o remodelar una vivienda, el momento es propicio, pues los costos para edificar avanzaron al ritmo de la inflación, pero más lento que el ritmo de devaluación. Medidos en dólar libre, cayeron 28% desde agosto pasado, y un 51% respecto de dos años atrás.

El 1° de septiembre pasado el Banco Central redujo a un máximo de USD 10.000 mensuales la capacidad de compra privada, mientras que a partir del 28 de octubre se ajustó el “cepo” al dólar, con un tope mensual de USD 200 para atesoramiento y gastos en el exterior. El cerrojo se completó el 26 de diciembre pasado, con el nuevo Gobierno en funciones, a través de un impuesto de 30% para las compras de dólares por parte de individuos.

Pero los controles no fueron perjudiciales para aquellos con divisas en el bolsillo, pues las cotizaciones alternativas, como el dólar libre o “blue” y las paridades bursátiles, permiten pasar los dólares atesorados a pesos a una tasa de cambio entre los 77 y los 82 pesos por dólar, bastante más alta que los casi $60 que pagan los bancos en el segmento minorista.

Los costos para edificar avanzan al ritmo de la inflación, más lento que el ritmo de devaluación

Además, el cierre parcial del mercado de cambios para los ahorristas deja en una posición ventajosa a la construcción como alternativa para darle curso a los pesos excedentes, en un presente financiero de tasas reales negativas.

Con esta referencia, en los últimos siete meses el dólar subió 78%, frente a costos de la construcción que en ese lapso se incrementaron cerca del 30%. Esto redunda en una relación en términos reales que se desplomó 28% medidos en dólar “blue”, de USD 800 por metro cuadrado en julio de 2019 a USD 578 en diciembre pasado, según un informe de Reporte Inmobiliario.

Esta ecuación es fundamental si se tiene en cuenta que en el negocio inmobiliario se construye en pesos, pero la venta realiza en dólares. Asimismo, la operación involucra el valor del terreno, también en dólares. Dicho esto, la construcción de inmuebles ofrece una alternativa de inversión segura, aunque no hay que soslayar el contexto recesivo, que penaliza a este sector por la menor liquidez, en un mercado que hoy exhibe los índices de actividad más bajos desde que hay registro.

Si la comparación se extiende al récord de costo de la construcción de USD 1.188 por metro cuadrado en febrero de 2018, la caída real en dólares es de 51% en el término de dos años.

En los últimos siete meses los tipos de cambio alternativos, como el “contado con liqui” y el dólar “blue” se encarecieron 78%

“Luego de ya 20 meses de caídas sostenidas en los costos de construcción de edificios en dólares, diciembre mostró el valor más bajo de la serie debido a la devaluación acelerada por controles cambiarios”, reveló un informe de la consultora especializada en Real Estate.

Reporte Inmobiliario efectúa este cálculo en base al metro cuadrado construible en un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro, sobre un lote de 8,70 metros de frente, compuesto por semipisos de dos ambientes, una tipología estándar en la ciudad de Buenos Aires. Este modelo real de obra ya finalizada cuenta con SUM y piscina descubierta en azotea.

Otra base de comparación de costos la aporta el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), que mide mensualmente la evolución de precios de construcción de una “Vivienda unifamiliar”. En los siete meses transcurridos entre julio y enero, este modelo –una casa con dos dormitorios de 81 metros cuadrados cubiertos más 16 semi cubiertos- se encareció un 32,9%, unos 45 puntos menos que lo que lo hizo el dólar.

Reporte Inmobiliario subrayó que “a partir de los controles de cambio vuelve a ser muy importante -como ocurrió ya con el ‘cepo’ anterior- el análisis de los costos en dólares paralelos o no oficiales, ya que la demanda deberá abonar en una posible compra de departamento con dólares ahorrados anteriormente o adquiridos a valores más altos, como puede ser en el mercado secundario, o con herramientas alternativas como el ‘contado con liqui’ por ejemplo”.

A partir de los controles de cambio vuelve a ser muy importante -como ocurrió ya con el ‘cepo’ anterior- el análisis de los costos en dólares paralelos o no oficiales, ya que la demanda deberá abonar en una posible compra de departamento con dólares ahorrados anteriormente o adquiridos a valores más altos

Momento muy negativo para el sector

Los bajos costos medidos en dólares se condicen con un período muy negativo para las actividades de la construcción y del mercado inmobiliario. La construcción en Argentina sufrió un descenso interanual del 13,5% en enero, el peor registro desde hace un año, según los datos publicados por el Indec.

Este dato se une a las caídas continúas que experimentó el sector desde agosto de 2018, poco después del inicio de la crisis económica que se inició en mayo de aquel año y de la que el país todavía no puede reponerse. La actividad de la construcción acumula 17 meses con resultados negativos.

“En febrero, los despachos de cemento tuvieron el registro más bajo desde 2010 y cayeron 25% interanual. En el primer bimestre, cayeron 20% interanual”, consignó el economista Martín Polo, de Mills Capital Markets.

Otro indicador en rojo lo aportó la venta de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, que en enero registró su nivel más bajo desde 1998, con un total de 1.390 operaciones de compraventa y una caída interanual de 31,4 por ciento.

Esta cifra es incluso inferior a la de enero de 2002, en pleno colapso por la caída de la convertibilidad y el “corralito” a los depósitos, cuando el registro del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires fue de 1.678 operaciones.

Por el “cepo” y la recesión, el sector inmobiliario atraviesa su peor momento histórico

Si bien el sector de la construcción suma casi un año y medio de descensos, en enero se registró una leve mejora respecto a diciembre en la actividad, ya que el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) marcó una suba mensual del 0,4% para la serie desestacionalizada, mientas que la serie tendencia-ciclo registró una variación negativa de 1,8% mensual .

En tanto, la superficie a construir, autorizada por los permisos de edificación otorgados para la ejecución de obras privadas en una nómina representativa de 60 municipios, registró en enero una suba del 7,5% frente al mismo período del año anterior.

f:Infobae