El Senado la aprobó con cambios impositivos que benefician a la compraventa de propiedades y los alquileres. Falta Diputados, pero el mercado toma nota.

La media sanción otorgada por el Senado al proyecto de reforma laboral introdujo un capítulo tributario que el mercado inmobiliario sigue con especial atención. Más allá de los cambios vinculados al empleo registrado, la iniciativa incorpora exenciones impositivas que impactan de manera directa en la compraventa de inmuebles y en los alquileres destinados a vivienda, dos ejes centrales de la actividad.

Aunque resta el tratamiento en la Cámara de Diputados para su sanción definitiva, especialistas y operadores coinciden en que el mensaje ya resulta claro: reducir la carga fiscal sobre el ahorro inmobiliario y estimular la inversión en activos reales

Eliminación del impuesto Cedular en la venta de inmuebles

Uno de los puntos más relevantes es la eliminación del Impuesto Cedular a las Ganancias sobre el resultado de la venta de inmuebles realizada por personas humanas no habitualistas.

Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios, explicó que «la media sanción exime del impuesto cedular a las ganancias obtenidas por la venta o transferencia de derechos sobre inmuebles adquiridos desde el 1° de enero de 2018, siempre que el vendedor sea una persona humana o una sucesión indivisa que no actúe como habitualista».

“El beneficio aplica a las operaciones realizadas a partir del 1° de enero de 2026. Si la persona es habitualista, no se encuadra en la exención y tributa por el Impuesto a las Ganancias del régimen general”, señaló.

El concepto de habitualidad resulta determinante. No se trata solo de dedicarse formalmente a la actividad inmobiliaria, sino de la reiteración de operaciones. En algunos casos, incluso una frecuencia baja de compras y ventas puede llevar a que la autoridad fiscal considere habitualista al contribuyente.

Román Andrés Paikin, vicepresidente del Colegio Inmobiliario porteño y contador público, destacó que la medida corrige una distorsión vigente desde la reforma tributaria de 2017. Desde entonces, los inmuebles adquiridos a partir del 1° de enero de 2018 quedaban alcanzados por una alícuota del 15% sobre la ganancia en la venta, cuando no se trataba de casa habitación.

“La modificación elimina la segmentación artificial entre propiedades pre 2018 y post 2018. A partir de ahora, lo relevante es que no exista habitualidad en la compraventa, sin importar la fecha de adquisición ni el destino del inmueble”, explicó Paikin.

Además, recordó que el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que regía para propiedades adquiridas hasta el 31 de diciembre de 2017, ya fue derogado, por lo que la venta de inmuebles por personas humanas no habitualistas quedaría completamente exenta de Ganancias.

Exención de Ganancias para alquileres de vivienda

El segundo eje clave de la reforma es la exención del Impuesto a las Ganancias sobre los alquileres destinados a casa habitación. La medida alcanzaría a los ejercicios fiscales iniciados a partir del 1° de enero de 2026.

Domínguez subrayó que el beneficio no se limita a personas humanas. También incluye a sociedades y empresas unipersonales que alquilen inmuebles con destino habitacional.

“Para las personas humanas se habla de año fiscal y para las sociedades de ejercicio fiscal. La exención es amplia, aunque habrá que esperar la reglamentación de ARCA”, indicó.

ARCA es la Agencia de Recaudación y Control Aduanero, organismo que reemplazó a la AFIP y tendrá a su cargo la reglamentación del régimen. Todo indica que para acceder a la exención será obligatorio registrar los contratos de alquiler.

Paikin consideró que esta medida actúa como un incentivo directo a la oferta formal de viviendas en alquiler. “La renta locativa quedaría libre de Ganancias, mejora la tasa de retorno neta del inversor y reduce el costo fiscal de declarar contratos”, afirmó.

Qué segmentos resultan más beneficiados

Desde el punto de vista del mercado, los principales beneficiados serían:

• Departamentos de uno, dos y tres ambientes, típicos de inversión para renta residencial.
• Unidades nuevas o adquiridas después de 2018, que hasta ahora quedaban alcanzadas por el impuesto cedular al momento de la venta.

La mejora en la rentabilidad neta y en la liquidez futura devuelve atractivo a estos productos frente a otras alternativas de inversión.

Efectos esperados en el mercado

Aun sin sanción definitiva, el mercado inmobiliario suele anticipar escenarios. Si Diputados confirma la aprobación, los especialistas esperan:

• Mayor decisión de venta de propietarios que postergaban operaciones por el costo fiscal.
• Reingreso de inversores al mercado de alquiler residencial.
• Mayor formalización de contratos.
• Reducción de la brecha entre rentabilidad bruta y neta.

Domínguez advirtió que la combinación de exención en la venta y en el alquiler puede generar un incentivo significativo a la compra de inmuebles. Sostuvo: “Una persona puede adquirir una propiedad, alquilarla con renta exenta y venderla en el futuro sin tributar por la ganancia. Eso puede aumentar la demanda y presionar los precios”.

Domínguez aclaró que estas modificaciones no alteran el régimen vigente de Inocencia Fiscal, que continúa regulando la justificación de fondos utilizados en operaciones inmobiliarias. En ese sentido, explicó que la exención en Ganancias no implica cambios en los controles sobre el origen del dinero, por lo que las compras de inmuebles siguen rigiéndose por las normas actuales de exteriorización y fiscalización patrimonial.

La mirada del sector inmobiliario

Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, sostuvo que la eliminación del impuesto cedular representa el cambio más disruptivo para la compraventa.

Agregó: “Hasta ahora, las propiedades compradas después de 2018 tributaban un 15% sobre la diferencia entre compra y venta. Quitar ese gravamen elimina un costo que muchas veces frenaba la rotación de activos y dinamiza el recambio de inmuebles”.

Respecto de los propietarios, remarcó que el principal aporte es la previsibilidad tributaria. Sin embargo, advirtió que todavía quedan reformas pendientes para abaratar operaciones.

“Falta avanzar en la eliminación del Impuesto de Sellos a nivel provincial y en una mayor digitalización de los Registros de la Propiedad Inmueble. También es clave que el crédito hipotecario termine de consolidarse”, afirmó.

En materia de alquileres, Chej Muse destacó que el beneficio alcanza tanto a propietarios como a inquilinos. Para acceder a la exención, los contratos deberán inscribirse en el sistema RELI, el Registro de Locaciones de Inmuebles administrado por ARCA.

Señaló: “El propietario mejora su rentabilidad neta y el inquilino se beneficia de manera indirecta, porque una mayor oferta tiende a estabilizar los valores”.

Chej Muse concluyó que, si la Cámara de Diputados confirma la sanción, el mercado inmobiliario enfrentará uno de los cambios fiscales más relevantes de los últimos años, con reglas más simples y un escenario más favorable para la inversión en vivienda.

F: Ambito