El economista y especialista en vivienda Federico González Rouco advirtió, en diálogo con Ámbito, que el problema no es solo la marcha de la inflación, sino el nivel de los ingresos.

Tras años de nula oferta, en las últimas semanas los diferentes bancos, tanto privados como públicos, reactivaron los créditos hipotecarios UVA, que permiten financiar hasta el 75% del valor de venta de una propiedad. Los plazos para la devolución oscilan entre los 5 y los 30 años, las tasas anuales varían entre 3,5% y 9,5%, y las cuotas se ajustan por inflación, ya que la unidad de medida está atada al Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Ahora bien, teniendo en cuenta que la cuota se ajusta por la inflación, la pregunta es inevitable: ¿es conveniente tomar un crédito hipotecario UVA o hacia adelante se puede tornar en un endeudamiento imposible de afrontar?

En este contexto, el economista y especialista en vivienda Federico González Rouco, afirmó en diálogo con Ámbito que el problema de los créditos hipotecarios UVA no es solo la la marcha de la inflación, sino la de “los ingresos”. Es que en los últimos años no solo se disparó el aumento de precios, sino que también la recuperación del salario real, otra de las variables afectadas por crisis económica, quedó rezagada en muchos casos.

Créditos hipotecarios UVA: ¿una experiencia traumática?

En Argentina ya se vivió una experiencia con créditos hipotecarios UVA durante la presidencia de Mauricio Macri, entre 2017 y 2018, ya que con la aceleración inflacionaria, para 2019 habían prácticamente desaparecido.

“Hay un problema de que las cuotas subieron más que los ingresos. Por eso digo, que es un problema más de los ingresos”, aseguró González Rouco. Al ser consultado por los hipotecados UVA, que pedían por una legislación que regule la cuota que pagaban, el economista señaló que “no hay gente que no esté pagando la cuota, la tasa de incumplimiento es del 1%”, respecto del último relevamiento de hipotecados. “Hay gente más pobre. Es la misma situación de quien está pagando un alquiler y que si antes le requería un determinado porcentaje del sueldo, hoy es mayor”, sostuvo.

Además, manifestó que «no existen embargos», ya que si hay una persona a la que se le complica muchísimo cumplir con el crédito hipotecario, intenta pagarlo tomando otro préstamo e incluso puede llegar a vender la propiedad, pero no queda «embargada de por vida».

¿Es conveniente el crédito hipotecario UVA?

“Actualmente es imposible adquirir una casa si no se cuenta con la opción de un crédito y el crédito hipotecario UVA es el único financiamiento posible”, apuntó el especialista y equiparó la indexación de los préstamos con la de los alquileres: “Es parecido a los alquileres, solo que éstos están indexados trimestralmente”, señaló.

De ahí que para González Rouco, esta herramienta resulte “conveniente”, pero también conlleva diferentes “riesgos”. “Está expuesto a la inflación y sobre todo a la variación de salarios. Si alguien arranca con 28 años pagando un crédito, es posible que en adelante mejore la perspectiva salarial. Pero si arranca con 40, seguramente el horizonte profesional no sea igual”, analizó.

En esa línea, destacó: “Están arrancando con un promedio salarial muy bajo -con perspectiva de mejora- y las tasas no son del todo altas. Además, el valor del metro cuadrado está muy bajo”.

¿Qué porcentaje salarial requiere el crédito hipotecario?

Según explicó González Rouco, para los tomadores de crédito hipotecario UVA que arrancaron pagando por el préstamo el equivalente a un 25% de su sueldo entre 2017 y 2018, hoy ese gasto les representa el 30% de los ingresos mientras que «al que está pagando el alquiler le lleva más».

Federico González Rouco, economista.

¿Cuál es la diferencia entre la cuota del crédito hipotecario y un alquiler?

El analista del mercado inmobiliario Daniel Bryn, analizó la diferencia entre la cuota de un crédito hipotecario UVA tomado con la línea que ofrece el Banco Ciudad frente al costo de un alquiler.

En ese escenario, comparó la cuota de un monoambiente frente al costo del alquiler, que sería un 26% más cara mientras que para un 2 ambientes se elevaría a un 36% y en el caso de un 3 ambientes, a un 42%.

Además, los ingresos para obtener un crédito hipotecario también deben ser mayores a los necesarios para alquilar un departamento de las mismas proporciones. Para un monoambiente se duplican los ingresos requeridos, mientras que para un dos y tres ambientes se triplican.

A modo de ejemplo, para un monoambiente de 40m2 el valor del departamento sería u$s80.080, teniendo como base el precio promedio de u$s2.200 por m2 publicado en marzo por Zonaprop. En ese caso, el costo de la cuota actualmente sería de 526 UVAs, lo que da un costo mensual de $460.326 frente a un alquiler de $365.546 (+26%), también tomando el precio promedio de la plataforma de propiedades.

En tanto, para un 2 ambientes de 50m2 el valor del departamento sería de u$s110.100, con una cuota de 658 UVAs, que da un pago mensual de $575.407 frente a un costo de alquiler de $422.505 (+36%). Para aplicar a este préstamo, el grupo familiar debe tener ingresos netos de $2.301.629 mientras que para un alquiler de estas magnitudes sería de $850.000.

Y para un 3 ambientes de 70 m2, que tiene un valor de u$s154.140, habría una cuota inicial de 875 UVAs, lo que elevaría el costo mensual a $805.570 frente a un alquiler de $567.747 (+42%). Para aplicar a esta línea de crédito el grupo familiar tiene que tener ingresos netos de $3.222.281 mientras que para alquilar un departamento de estas magnitudes necesitaría percibir $1.135.494.

Hay variaciones entre el costo de una cuota de un crédito hipotecario y un alquiler, para un inmueble de iguales proporciones.

En base a la diferencia que tiene un alquiler y la cuota de un crédito hipotecario, se le consultó a González Rouco si recomendaría tomar un préstamos y fue categórico: «Dependiendo el momento de la vida en la que se encuentra la persona, si tiene un ingreso y perspectiva laboral estable, y consigue algo que le gusta se lo recomendaría», aseguró.

En ese sentido, volvió a insistir en que el crédito está arrancando en un salario relativamente bajo, pero con perspectiva de mejora, así como también del valor del m2 en un piso histórico.

Además, al plantear que un crédito atado al IPC en Argentina es complejo debido a la historia inflacionaria, se le preguntó al economista sobre alguna otra variable que se pueda tomar y señaló que en su momento se planteó un «fondo de compensación», donde el deudor pague su crédito atado a la variación de salarios más un 1,5% y el banco lo perciba por inflación. Esto implica que si la variación del salario es mayor a la inflación la actualización mensual del préstamo sería mayor, pero estaría cubierto por inflación.

«Esto es lo que planteaba Macri en 2019 y que retomaron luego Kulfas y Pesce, pero nunca se discutió ni votó en el Congreso», concluyó el especialista.