Las exigencias para acceder créditos inmobiliarios hoy dependen de un puntaje que deja afuera a gran parte de quienes buscan vivienda propia

En un contexto donde el acceso a la casa propia sigue siendo limitado, los créditos hipotecarios se transformaron en una pieza clave, no solo como herramienta financiera, sino también como una expectativa concreta para un segmento que destina una parte creciente de sus ingresos al alquiler y ve cómo sus ahorros quedan sistemáticamente por detrás del valor de una propiedad.

Sin embargo, el sistema aún no logra expandirse de manera masiva. A pesar de una leve mejora en marzo, los créditos hipotecarios registraron una caída del 20% durante el primer trimestre del año, reflejando las dificultades estructurales que enfrenta el mercado.

Según explicó el economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza, Andrés Salinas, uno de los principales problemas de estos instrumentos —especialmente los ajustados por UVA— es el descalce de plazos.

«Los bancos otorgan préstamos a 20 o 30 años, pero se financian con depósitos de muy corto plazo, de entre 30 y 90 días. En un contexto como el argentino, donde el largo plazo es incierto, esa brecha genera un riesgo significativo», señaló.

Además, sostuvo que cuanto mayor es la volatilidad del mercado, menor es la predisposición de los bancos a otorgar este tipo de financiamiento o, en todo caso, «lo hacen trasladando ese riesgo a la tasa, lo que termina impactando directamente en el costo para el usuario«, concluyó.

En este marco, el scoring pasó a ocupar un rol central como puerta de entrada —y también como filtro— dentro del sistema donde la evaluación del perfil financiero, los ingresos formales y el historial de pagos se consolidan como variables determinantes a la hora de acceder al crédito.

¿Qué representa realmente este indicador de 3 dígitos?

El scoring crediticio es un modelo estadístico que permite estimar la probabilidad de repago de una persona o empresa, a partir de la combinación de información proveniente de centrales de riesgo —como historial crediticio, atrasos o deudas vigentes— y datos internos de cada entidad financiera, vinculados a ingresos, movimientos y comportamiento transaccional.

Desde Alprestamo señalaron que el indicador se compone también de «variables dinámicas, como cambios recientes en el perfil financiero o evolución del endeudamiento» y eso da como resultado «un puntaje que sintetiza todo ese historial en un número».

Sin embargo, no existe un criterio único, ya que cada entidad financiera desarrolla su propio modelo de scoring, con distintas ponderaciones y umbrales de evaluación según el tipo de producto y su estrategia de riesgo.

La contadora pública, tributarista y asesora pyme Elisabet Piacentini sugiere que mantener un buen scoring requiere hábitos financieros sostenidos y que para eso, «cada usuario puede consultar su historial en la central de deudores del Banco Central y también acceder a informes crediticios».

En este punto también es importante regularizar cheques rechazados o deudas olvidadas, las cuales impactan negativamente en el puntaje.

Por otro lado, la tributarista indica que para los bancos, «es fundamental que el cliente tenga historial financiero activo». Por eso, tener productos como cuenta sueldo, tarjetas de crédito o préstamos, y cumplir en tiempo y forma, mejora el scoring.

Más que cantidad, importa la previsibilidad

Tal como indicaron anteriormente los voceros consultados, el scoring de una persona no es homogéneo en todos los bancos dado que las entidades financieras usan diferentes métricas para calcularlo y se construye sobre múltiples variables.

Si bien depende del modelo de cada entidad, en términos generales un buen scoring está por encima de 750 y cuando supera 800 puntos se considera excelente.

Julián Sanclemente, CEO de Alprestamo, destaca que hay una variable que domina claramente y es «el comportamiento de pago» que, sumado a pagos en término y consistencia sostenida en el tiempo, es lo que genera mayor impacto en cualquier modelo.

Desde la entidad también señalaron que, al trabajar con múltiples bancos en simultáneo, ven una tendencia clara: «una misma persona puede tener resultados muy distintos según la política de crédito de cada entidad. Por eso, más que hablar de quién tiene ‘mejor scoring’, la diferencia real está en cómo cada banco interpreta ese scoring y hasta dónde está dispuesto a asumir riesgo».

Asimismo, el nivel de endeudamiento sobre ingresos, la antigüedad en el sistema financiero, el uso activo de productos como tarjetas o préstamos y la relación con el banco como cuenta sueldo o ingresos acreditados también son importantes. «Ahora bien, no se trata de sumar productos, sino de mostrar previsibilidad. Una persona con pocos productos bien gestionados puede tener mejor scoring que alguien con mayor bancarización pero desorden financiero», explica el ejecutivo.

En la actualidad hay muchas personas que, más allá del scoring, todavía no pueden ingresar al sistema de créditos hipotecarios. Justamente, porque el problema no es el scoring «sino la falta de información estructurada sobre gran parte de la población«, asegura Sanclemente.

En ese sentido, enumera las principales dificultades:

• La informalidad, «con ingresos no registrados o variables que el sistema no puede validar»
• Muchas personas tienen «falta de historial crediticio porque nunca accedieron a productos y, por lo tanto, no pueden ser evaluadas»
• La capacidad de pago, «donde influyen tanto el nivel de ingresos como el endeudamiento previo»

¿La baja del scoring es suficiente o es apenas un «parche»?

La reciente baja del scoring del Banco Nación, entidad líder en el segmento de créditos hipotecarios UVA, pareciera ser más un ajuste coyuntural que una solución de fondo.

Para Andrés Salinas, «la baja del scoring en concreto del BNA obedece a una sobre reacción que tuvo el banco debido a la sobre demanda que tiene». Además, indicó que la TNA del BNA «es realmente menor al resto, por lo que hace que la gente se abalance a pedirlo».

En su opinión personal, cree que el Banco Nación levantó esa barrera momentáneamente «para organizarse puertas adentro», digitalizar todo el proceso y reducir tiempos considerables en los trámites al punto que «hoy podes tener el crédito aprobado el mismo día que lo solicitas por la web«.

En un escenario donde el crédito hipotecario sigue lejos de masificarse, las limitaciones de fondo como la informalidad laboral, la volatilidad económica y la falta de financiamiento de largo plazo continúan condicionando el sistema de créditos hipotecarios.

Por eso, más allá de flexibilizar filtros, el desafío parece estar en construir un mercado financiero más profundo y estable, capaz de sostener créditos a largo plazo sin trasladar todo el riesgo al usuario.

F:IProfesional