Las edificios premium de Buenos Aires consolidan un segmento. Los valores en torres alcanzan hasta u$s15.000 por m2 y las expensas superan $900.000 mensuales.

Durante años, la altura fue un atributo valorado dentro del mercado inmobiliario porteño. Sin embargo, en el segmento premium se transformó en mucho más que una característica adicional. Vivir a más de 100 metros sobre el nivel de la calle pasó a representar una experiencia residencial distinta, donde la vista, la privacidad, la seguridad y el aislamiento del ruido urbano forman parte de la propuesta de valor.

Puerto Madero concentra buena parte de esta oferta, también hay rascacielos en Belgrano, Núñez, Recoleta y Palermo, por ejemplo. Allí se encuentran algunas de las torres más altas del país, con unidades que ocupan pisos completos o semipisos ubicados por encima del piso 40. En este nicho del mercado, los compradores priorizan atributos que muchas veces superan la importancia de la ubicación tradicional o incluso de los amenities.

Ramiro Melgarejo, de Martín Pinus Real Estate, explicó que una de las principales razones que impulsa la demanda de estas propiedades son las sensaciones que genera la vida en altura. Detalló: “Lo principal son las vistas. Desde un piso 40 o 50 se está prácticamente por encima de cualquier edificio de la Ciudad de Buenos Aires. En torres como Alvear Tower (la torre residencial más elevada del continente con 235 metros), donde cada planta tiene una altura de 3,30 metros, los 54 pisos equivalen visualmente a edificios de 60 o 70 niveles. Se obtiene una vista abierta de toda la ciudad, del río y hasta de la costa uruguaya en días despejados”.

La percepción del entorno cambia de manera significativa. El ruido del tránsito desaparece, el movimiento cotidiano se vuelve lejano y el paisaje adquiere protagonismo. Según Melgarejo, el silencio es otro de los factores más valorados por quienes eligen estas unidades.

“Hay mucha quietud. Es como si el tiempo se frenara. La sensación auditiva y térmica es completamente diferente a la de una vivienda convencional. Arriba de todo predominan la tranquilidad, la vista y la privacidad”, describió.

Este fenómeno no es exclusivo de Puerto Madero. También existen desarrollos de alta gama en otras zonas del norte de CABA donde los pisos superiores registran una demanda sostenida, sobre todo por la Avenida del Libertador. Aunque las alturas suelen ser menores, los compradores continúan privilegiando las visuales abiertas, las terrazas y la separación respecto de la dinámica urbana.

El perfil de quienes acceden a estas propiedades también presenta características particulares. Melgarejo sostuvo que los compradores suelen ser empresarios o personas de alto patrimonio que buscan calidad de vida, seguridad y servicios de primer nivel.

Los ventanales de piso a techo potencian la sensación de amplitud y permiten disfrutar vistas panorámicas únicas desde cada ambiente de la vivienda

Martín Pinus Real Estate

Melgarejo contó: “No existe un perfil único porque cada barrio tiene su público, pero en general son empresarios y personas con un alto poder adquisitivo que pueden acceder a las mejores torres de Buenos Aires”.

La exclusividad también se refleja en los precios

Dentro de una misma torre, la altura continúa siendo un factor determinante para establecer valores. Las mejores orientaciones, las vistas panorámicas y los pisos más elevados suelen alcanzar las cotizaciones más altas.

De acuerdo con Melgarejo, el valor promedio del metro cuadrado en este segmento oscila entre u$s8.000 y u$s12.000 considerando el prorrateo de amenities. En las unidades más exclusivas, ubicadas en los pisos superiores y con las mejores vistas, los valores pueden trepar hasta u$s14.000 o u$s15.000 por m2.

La disponibilidad también se reduce a medida que aumenta la altura. En varios desarrollos premium los pisos completos ya fueron absorbidos por el mercado.

Precisó: “Los departamentos más grandes, que son los pisos completos, están todos vendidos. Actualmente quedan unidades de dos a cinco ambientes, pero los productos más exclusivos prácticamente desaparecieron de la oferta”.

Dúplex, triplex o penthouse

Dentro del universo de las viviendas en altura existe un escalón todavía más exclusivo: los tríplex, dúplex y penthouses, unidades escasas que combinan amplitud, privacidad y servicios propios de una casa, pero a más de 100 metros sobre el nivel de la calle.

Según Federico Andreotti, de Tizado, este tipo de propiedades mantiene una demanda sostenida entre compradores de alto poder adquisitivo que buscan espacios difíciles de encontrar en el mercado tradicional.

“Surgen como una alternativa ideal para familias numerosas o ensambladas, que pueden aprovechar los amplios metros cuadrados descubiertos, la presencia habitual de piscinas privadas y terrazas diseñadas para encuentros sociales. Actualmente hay menos de 200 viviendas con estas características en CABA y, por lo general, superan los 250 metros cuadrados”, explicó Andreotti.

En los tríplex, es habitual que en la planta inferior se construya un amplio living-comedor, toilette de recepción, cocina y lavadero. En el nivel intermedio se ubica la suite principal con un vestidor de importantes dimensiones, mientras que la planta superior concentra una terraza privada con quincho climatizado, parrilla de acero inoxidable y espacios pensados para reuniones sociales.

Penthouse en Zencity. Este tipo de unidades suele desarrollarse en los retiros de los edificios, una solución arquitectónica que permite sumar terrazas privadas, mejores visuales y espacios exteriores muy valorados en el segmento premium

Patagonia Synergia Real Estate

Andreotti destacó que muchas de estas unidades se comercializan completamente equipadas y apuntan a un público muy específico. “Este tipo de unidades es buscada por un público muy exigente que quiere vivir en una propiedad distinta, de mucho nivel, con pocos vecinos, máxima calidad constructiva y grandes espacios. Predominan empresarios, parejas sin hijos o familias con hijos ya independizados”, sostuvo.

Los penthouses también forman parte del segmento más exclusivo del mercado porteño. Fuentes del sector estiman que actualmente hay menos de 100 unidades en venta en la Ciudad de Buenos Aires con valores superiores a u$s1.000.000. En alquiler, las opciones más buscadas parten desde u$s2.500 mensuales y pueden multiplicar ese valor cuando incorporan terrazas privadas, piscinas, vistas abiertas al río o pisos completos.

La escasez de oferta, sumada a la imposibilidad de replicar determinadas ubicaciones y visuales, explica por qué este tipo de inmuebles suele conservar mejor su valor frente a otros segmentos del mercado residencial.

La demanda se fortaleció después de la pandemia, impulsada por la necesidad de espacios exteriores propios y una mayor conexión con el aire libre. Terrazas, balcones amplios y áreas de uso flexible comenzaron a tener un peso decisivo en las decisiones de compra.

En barrios como Belgrano y Palermo todavía pueden encontrarse dúplex de más de 300 m2 con valores que oscilan entre u$s900.000 y u$s1.250.000, dependiendo de la ubicación, las vistas y el estado de conservación.

Sin embargo, la verdadera diferencia entre estas propiedades y las unidades tradicionales no se limita a la superficie. Los compradores valoran especialmente la posibilidad de separar áreas sociales y privadas, disponer de espacios para reuniones y disfrutar de visuales despejadas difíciles de encontrar en viviendas convencionales.

A esto se suma un factor que suele pasar inadvertido: el mantenimiento. Las torres premium requieren estructuras de servicios complejas que incluyen seguridad permanente, mantenimiento técnico, limpieza especializada de fachadas y administración profesional. Como consecuencia, las expensas pueden superar los $900.000 mensuales en los edificios de mayor categoría.

Dúplex en Palermo. La escalera interior conecta las áreas sociales con los sectores privados, una distribución que permite combinar la sensación de vivir en una casa con las ventajas de una vivienda en altura

Las tareas de mantenimiento exterior representan un capítulo aparte. En los rascacielos modernos, la limpieza de fachadas se realiza mediante empresas especializadas que cuentan con personal capacitado y cobertura de seguros específicos para trabajos en altura.

Privacidad

Gustavo Zimmer Sarmiento, titular de la inmobiliaria homónima, sostuvo que estas propiedades mantienen atractivo entre familias, empresarios y profesionales que buscan propuestas residenciales diferentes dentro de la ciudad.

Según explicó, muchas de estas unidades permiten combinar amplitud, privacidad y espacios exteriores, una característica cada vez más buscada dentro del mercado de alta gama.

Respecto de la evolución de los valores, Zimmer Sarmiento consideró que el mercado ya atravesó la etapa más profunda del ajuste. “Creo que el valor del metro cuadrado tocó su piso máximo en la baja de precios. Si más propiedades vuelven al mercado de alquiler habrá menos sobreoferta para la venta y eso permitirá defender mejor los valores”, concluyó

F.Ambito