El crédito podría ampliar las opciones para comprar una vivienda desde el pozo y permitir que los compradores accedan a plazos de hasta 30 años

El regreso del crédito hipotecario puede abrir una alternativa para quienes buscan comprar una vivienda antes de que esté terminada. La posibilidad de combinar financiamiento para la construcción con préstamos de largo plazo para los compradores aparece como una de las claves que analiza el mercado inmobiliario para ampliar el acceso a las propiedades.

Durante años, la falta de hipotecas llevó a las desarrolladoras a asumir una parte de ese financiamiento. Muchas empresas vendieron unidades desde el pozo y ofrecieron planes de pago propios para sostener las operaciones, lo que permitió a los compradores acceder a una propiedad, pero dejó una parte del capital de las compañías inmovilizado durante períodos prolongados.

Ahora, el sector espera que la aparición de nuevas líneas en dólares para financiar la construcción y el fondeo hipotecario de largo plazo permitan modificar ese esquema.

Comprar desde el pozo con crédito hipotecario: cómo funcionaría

La alternativa que plantean desde el sector busca conectar dos momentos que hasta ahora funcionaban de manera bastante separada: la financiación de la obra y el préstamo para quien compra la vivienda.

La idea es que el desarrollador pueda financiar al comprador durante la primera etapa de una obra y que, cuando el proyecto alcance determinado grado de avance, el sistema financiero tome el relevo mediante un crédito hipotecario.

«Si logramos combinar su financiamiento con crédito en dólares para producir y con fondeo del FGS para que las hipotecas lleguen también a la vivienda en construcción, el capital puede volver a circular», explica Mali Vázquez, directora ejecutiva de CEDU+AEV.

Para el comprador, el cambio potencial es relevante: en lugar de depender exclusivamente del esquema de cuotas ofrecido por la desarrolladora, podría acceder posteriormente a un crédito hipotecario con un plazo mucho más extenso.

Esto permitiría trasladar parte del pago de la propiedad a un horizonte de 15, 20 o incluso 30 años, algo que modifica de manera significativa la forma tradicional de financiar una compra desde el pozo.

Qué pasa hoy cuando se compra una propiedad desde el pozo

Ante la escasez histórica de crédito hipotecario, las desarrolladoras tuvieron que asumir un papel que normalmente correspondería al sistema financiero.

La empresa vende la unidad y recibe el dinero de manera anticipada o en cuotas durante la construcción y, en algunos casos, después de la entrega. Ese mecanismo permite sostener las ventas, pero también significa que el desarrollador tarda más tiempo en recuperar los recursos que destinó al proyecto.

«En Argentina, durante muchos años los desarrolladores terminamos cumpliendo un doble rol: desarrollar y, al mismo tiempo, financiar a nuestros propios clientes», señala Magdalena Day, fundadora y presidenta de Grupo MDay.

La ejecutiva explica que el problema aparece cuando ese financiamiento se extiende durante varios años. «Cuando financiás a largo plazo, una parte significativa de tu capital queda inmovilizada en cuentas por cobrar. Vendiste, pero todavía no tenés disponible ese dinero para iniciar otra obra, comprar tierra o acelerar nuevos proyectos», advierte.

Qué puede cambiar para quienes quieren comprar una vivienda

Para el comprador, uno de los principales cambios sería la posibilidad de acceder a una propiedad en construcción sin tener que afrontar necesariamente todo el financiamiento con la desarrolladora.

El esquema permitiría comenzar la operación durante la etapa de obra y, posteriormente, utilizar un crédito hipotecario para completar el pago. De esta manera, la compra desde el pozo podría quedar vinculada a un financiamiento de mayor plazo.

La propuesta también busca ampliar las alternativas disponibles para quienes no pueden acceder a una vivienda terminada mediante un pago al contado.

Según Day, el mercado necesita que la financiación alcance tanto a quienes compran como a quienes producen las propiedades. «Puede tener un impacto muy importante si logra escala, continuidad y condiciones razonables», sostiene.

La clave, por lo tanto, no estaría solamente en que aparezcan nuevas líneas, sino en que puedan mantenerse disponibles durante el tiempo suficiente para acompañar proyectos inmobiliarios que requieren varios años entre el inicio de la obra y la entrega de las unidades.

Crédito para construir: por qué también importa al comprador

El acceso a una hipoteca no es la única pieza que el sector considera necesaria. Las desarrolladoras también necesitan financiamiento para iniciar y completar las obras sin depender exclusivamente de sus recursos propios o de la preventa de unidades.

En ese sentido, las nuevas líneas en dólares para construcción aparecen como una herramienta para financiar la producción de viviendas.

Magdalena Day explica que una parte importante del negocio inmobiliario está denominada en dólares, tanto por el valor de los activos como por la estructura de costos. «Gran parte del mercado inmobiliario piensa sus costos, activos y precios en dólares. Si está correctamente estructurado, permite financiar la obra en una moneda más alineada con el activo que se está desarrollando», señala.

Para el comprador, esto puede tener un efecto indirecto: si las empresas cuentan con mayor capacidad de financiamiento, podrían iniciar nuevos proyectos sin depender únicamente de los fondos obtenidos mediante las ventas anticipadas.

Cuánto creció el crédito hipotecario

El crédito hipotecario comenzó a recuperar actividad después de varios años de fuerte retracción, aunque todavía se encuentra lejos de los niveles necesarios para transformar por completo el mercado.

Durante 2025 se incorporaron alrededor de 43.000 nuevos deudores y el sistema llegó a unos 180.000 tomadores, de acuerdo con datos del Banco Central.

La recuperación, sin embargo, no fue lineal durante 2026. Después de perder velocidad hacia el primer cuatrimestre, el financiamiento volvió a mostrar una mejora. En julio se registraron 2.527 nuevos deudores al sistema financiero, un 28,4% más que en junio.

Estos números muestran que el crédito hipotecario volvió a tener presencia en el mercado, aunque todavía queda camino por recorrer para que se convierta en una herramienta de acceso masivo a la vivienda.

El desafío: que el crédito llegue a la vivienda en construcción

Uno de los puntos centrales para el mercado es que las hipotecas no se limiten exclusivamente a propiedades terminadas. Si el financiamiento pudiera acompañar también a las unidades en construcción, el comprador tendría una alternativa adicional para ingresar a un proyecto desde el pozo y completar la operación con un préstamo de largo plazo.

Para las desarrolladoras, además, significaría recuperar antes los fondos invertidos y destinarlos a nuevos terrenos y proyectos.

Sergio Kompel, director de Folken, considera que las nuevas herramientas representan una señal positiva, aunque advierte que todavía tienen un alcance limitado frente al tamaño del mercado. «Son montos importantes, pero no dejan de ser marginales en un mercado totalmente carente de crédito hipotecario», afirma.

Por eso, el sector plantea que el desafío no pasa solamente por lanzar nuevas líneas, sino por construir un sistema de financiamiento que tenga continuidad. «La principal señal que necesita el sector es previsibilidad«, resume Day.

Para quienes buscan comprar una vivienda, el cambio más importante podría producirse si ambas herramientas logran funcionar juntas: crédito para construir la propiedad y crédito hipotecario para comprarla. En ese escenario, una vivienda desde el pozo dejaría de depender exclusivamente del financiamiento ofrecido por la desarrolladora y podría incorporarse al circuito tradicional de los préstamos de largo plazo.