Tres Cerritos tiene ubicación, servicios, transporte, colegios, comercios y una infraestructura consolidada durante décadas. Sin embargo, buena parte de sus viviendas envejeció junto con el propio barrio y hoy compite con desarrollos mucho más nuevos de Grand Bourg, San Lorenzo y San Lorenzo Chico.

Sobre esa realidad trabaja “Renace Tres Cerritos”, una iniciativa impulsada por Escudero Estrategias Inmobiliarias que busca recuperar propiedades existentes y volver a colocar al tradicional barrio salteño entre las opciones de las generaciones más jóvenes.

Mercedes Escudero, corredora inmobiliaria y responsable del proyecto, contó que ya realizaron un relevamiento de más de 650 viviendas puerta por puerta y que ahora avanzarán sobre otras 600 propiedades.

“Crear un barrio nuevo lleva diez años. Nosotros ya tenemos un barrio que tiene 70 años y al que tenemos que volver a sacarle brillo”, resumió.

Casas de 40, 50 y hasta 70 años

Uno de los principales datos que dejó el relevamiento es la antigüedad del parque residencial. Muchas propiedades tienen entre 40 y 70 años, lo que implica que aparecen problemas comunes vinculados con instalaciones antiguas, humedades, baños y cocinas desactualizados y aberturas que requieren mantenimiento.

Uno de los inconvenientes que más se repite, según Escudero, son las cañerías de plomo

Ese punto es importante porque una renovación no pasa solamente por pintura o decoración. En algunos casos implica abrir paredes y pisos, reemplazar instalaciones y luego reconstruir terminaciones.

La propuesta apunta al denominado flipping inmobiliario: comprar o tomar una propiedad antigua, renovarla y volver a colocarla en el mercado con mayor valor y mejores prestaciones.

Casas enormes que podrían convertirse en dos o más unidades

Pero quizás el fenómeno más interesante aparece en las propiedades de gran tamaño.

En Tres Cerritos existen viviendas de 400 y hasta 500 metros cuadrados que fueron pensadas para familias numerosas y que hoy, en muchos casos, están ocupadas por una o dos personas.

También aparecen casas heredadas por varios hermanos que ya viven en otros lugares.

La alternativa que empieza a analizarse es dividir esas propiedades y generar unidades independientes, incluso bajo régimen de propiedad horizontal cuando las condiciones urbanísticas y legales lo permitan

“Podés tener una casa gigante y generar dos unidades. El propietario puede quedarse viviendo en una y alquilar o vender la otra”, explicó Escudero.

Para el mercado inmobiliario, esto abre una posibilidad interesante: generar nueva oferta habitacional sin necesidad de expandir permanentemente la ciudad hacia la periferia.

Vivienda típica de Tres Cerritos

Créditos para refaccionar

Otro de los obstáculos es cómo financiar una reforma importante.

Según explicó Escudero, trabajan con alternativas de entidades como ICBC y Banco Ciudad, tanto para créditos hipotecarios como personales destinados a mejoras

Durante la entrevista mencionó líneas hipotecarias con tasas desde alrededor del 6,9%, dependiendo del producto y las condiciones, y alternativas personales cercanas al 11% más UVA.

La tasa definitiva, monto, plazo y requisitos dependerán de cada banco y del perfil crediticio del solicitante.

La iniciativa contempla además acompañamiento para tasar correctamente la propiedad antes de decidir si conviene venderla como está, remodelarla o subdividirla.

Un barrio consolidado frente a los nuevos desarrollos

El principal argumento del proyecto está en algo que los barrios nuevos necesitan años para conseguir: infraestructura ya instalada.

Tres Cerritos cuenta con gas, cloacas, cordón cuneta, transporte público, escuelas, universidades, clubes, supermercados, bancos y accesos rápidos hacia el centro, avenida Bolivia y Circunvalación Oeste.

Escudero estimó que más del 95% de las calles del sector están asfaltadas.

A eso se suma un activo difícil de reproducir rápidamente: los árboles y el entorno natural de un barrio consolidado.

El desafío será actualizar las viviendas sin perder esa identidad.

La intención de “Renace Tres Cerritos” es sumar también a arquitectos, comerciantes, empresas de servicios y organismos públicos para trabajar sobre cuestiones como cableado, seguridad y espacio urbano.

El planteo detrás de la iniciativa deja además una discusión interesante para el real estate salteño: mientras Salta continúa creciendo hacia San Lorenzo, Vaqueros, Cerrillos y nuevas urbanizaciones, dentro de la ciudad existen miles de metros cuadrados construidos que podrían tener una segunda vida.

En Tres Cerritos, esa transformación podría empezar por casas que llevan medio siglo en pie y que ahora buscan adaptarse a una forma muy distinta de vivir.