El efecto de la Vivienda Promovida transformó barrios de la capital de Uruguay. ¿Qué propiedades buscan y cuánto pueden ganar quienes invierten allí?

Puntos importantes

Montevideo atrae inversión argentina en propiedades, consolidándose como alternativa.

Buscan unidades pequeñas o de Vivienda Promovida por renta y beneficios fiscales.

El mercado ofrece seguridad, revalorización y estabilidad institucional.

Durante décadas, hablar de argentinos que compraban propiedades en Uruguay remitía casi de forma automática a Punta del Este. Sin embargo, Montevideo consolidó una propuesta diferente para quienes buscan invertir en ladrillos, generar renta y preservar capital.

La capital uruguaya combina actividad durante todo el año, universidades, oficinas, servicios, gastronomía y una extensa franja costera. A eso se suma un mercado inmobiliario con una oferta creciente de departamentos nuevos y usados.

En julio de 2026 se registraron en Uruguay 4.778 altas de compraventa de inmuebles, 3,82% más que un año antes. Montevideo concentró 32,96% del total, por delante de Maldonado, con 17,73%, y Canelones, con 13,65%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Para los argentinos, la decisión pasa por precio de entrada, ubicación, alquiler, gastos, beneficios fiscales y potencial de revalorización. También pesa la posibilidad de delegar la administración, elegir entre renta tradicional o temporaria y contar con un mercado que mantiene demanda durante todo el año.

Qué tipo de departamentos buscan los argentinos en Montevideo

Beatriz Carámbula, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), explicó que los argentinos que llegan con intención inversora suelen buscar departamentos pequeños, con tickets de entrada bajos y costos de mantenimiento acotados.

«Si es para inversión, son los apartamentos chicos, de un ticket bajo, que también tienen bajo mantenimiento. Estamos hablando de los monos y de un dormitorio», señaló.

En la otra «orilla» funciona el sistema de Vivienda Promovida es un régimen uruguayo creado en 2011 para incentivar la construcción de viviendas mediante beneficios fiscales. El sistema otorga exoneraciones impositivas a determinados proyectos, lo que favoreció la llegada de inversiones y el desarrollo de nuevos edificios, especialmente en barrios como Cordón, Centro, La Blanqueada y Tres Cruces. Para los inversores, el atractivo está en combinar un menor costo de entrada con beneficios fiscales y la posibilidad de obtener renta por alquiler.

En ese segmento aparecen dos alternativas: las unidades dentro del régimen de Vivienda Promovida y los departamentos ubicados en barrios costeros consolidados.

Los primeros apuntan con mayor claridad a la renta y los beneficios fiscales. En Pocitos, Punta Carretas, Parque Rodó o Carrasco, además del alquiler, el comprador pondera ubicación, servicios y potencial de revalorización.

Carámbula destacó que la estabilidad institucional, la previsibilidad y el resguardo patrimonial también explican la continuidad de la demanda extranjera.

Cuánto cuesta comprar un departamento en la capital de Uruguay

Los valores muestran diferencias importantes entre barrios. Según el índice (una empresa del mercado inmobiliario uruguayo que realiza relevamientos sobre precios de oferta, valores por m2 y rentabilidad de propiedades en distintos barrios de Montevideo) INGAR de septiembre de 2026, las medianas de oferta por m2 se ubicaron en:

• Carrasco Norte: u$s3.314 por m2.
• Carrasco: u$s3.272 por m2.
• Punta Carretas: u$s2.848 por m2.
• Pocitos Nuevo: u$s2.714 por m2.
• Pocitos: u$s2.572 por m2.
• Punta Gorda: u$s2.455 por m2.
• Parque Batlle: u$s2.267 por m2.
• Malvín: u$s2.234 por m2.
• Buceo: u$s2.173 por m2.
• La Blanqueada: u$s1.875 por m2.

Son precios de oferta y no necesariamente valores finales de cierre. La diferencia entre zonas también permite entender por qué el inversor no siempre busca el barrio más caro: una propiedad con menor precio de entrada puede ofrecer una relación más atractiva entre capital invertido y renta. 

Carámbula señaló que dentro de las zonas de Vivienda Promovida con mayor demanda aparecen Cordón, Centro, La Blanqueada y Tres Cruces. Fuera de ese régimen destacó Pocitos, Punta Carretas, Parque Rodó y Carrasco.

En el primer semestre de 2026, Pocitos concentró cerca del 20% de las intenciones de compra de apartamentos en Montevideo, mientras Cordón representó 11% y Malvín y Punta Carretas rondaron el 7% cada uno.

Qué hay detrás del cambio de barrios

Uno de los factores que modificó el mercado montevideano fue la Vivienda Promovida, régimen que generó incentivos para nuevos proyectos y favoreció la llegada de capital privado.

Fabián Kopel, cofundador de Kopel Sánchez Desarrollos, explicó que la Ley de Vivienda Promovida, sancionada en 2011, generó condiciones para el desarrollo de nuevos barrios y una inversión sostenida.

El empresario señaló que el esquema permitió trabajar sobre terrenos de mayor superficie, generar proyectos de mayor escala y optimizar costos, además de mejorar las propuestas de espacios comunes y amenities.

El cambio se hizo visible en Cordón, Centro y La Blanqueada, donde los nuevos edificios modificaron el paisaje urbano y sumaron comercios y servicios.

Carámbula detalló que entre enero y abril últimos se presentaron 55 proyectos de Vivienda Promovida, frente a 52 en igual período de 2024. Para la titular de la CIU, ese dato reflejó el dinamismo del segmento.

Los beneficios fiscales constituyen otro atractivo. Los proyectos incluidos en el régimen cuentan, entre otras ventajas, con exoneraciones vinculadas al Impuesto a la Renta sobre los alquileres durante un período determinado, según las condiciones de cada proyecto.

Kopel sostuvo que esos incentivos colaboraron con la transformación de determinadas zonas y con la llegada de nuevas inversiones.

Qué renta puede dejar un departamento

El alquiler también presenta diferencias según la ubicación. El  Instituto Nacional de Estadística de Uruguay informó que en julio de 2026 el promedio de los contratos nuevos y vigentes relevados en Montevideo llegó a $22.278 uruguayos.

Para medir la rentabilidad, sin embargo, el alquiler mensual debe compararse con el capital destinado a la compra. En Pocitos, un relevamiento de INGAR estimó un yield bruto de 5,1% y uno neto de 3,3%. La diferencia surge de gastos comunes, administración, mantenimiento, vacancia, impuestos y otros costos.

Carámbula indicó que durante este año los precios de venta en dólares subieron alrededor de 3%, mientras los alquileres en dólares aumentaron cerca de 6%. También destacó a Ciudad de la Costa, donde los alquileres de casas crecieron alrededor de 10%.

La llegada de compradores argentinos también se percibe en los nuevos desarrollos. Un caso es Cosmopolitan, frente a la rambla de Parque Rodó, que demandó una inversión cercana a u$s30 millones. Las unidades pueden destinarse a vivienda permanente, alquiler tradicional o estadías temporarias.

Según la desarrolladora, alrededor del 20% de los inversores son argentinos. Además, cerca del 30% del total de propietarios confirmó su intención de incorporar sus unidades al sistema de gestión de estadías temporarias.

Kopel señaló que en las últimas semanas detectaron un incremento en la intención de compra de argentinos, después de una baja hacia fines del año pasado.

El turismo suma otra alternativa. Durante el primer semestre de 2026, Montevideo recibió 434.579 visitantes, frente a 386.726 en igual período de 2025, un crecimiento de 12,4%. El gasto turístico llegó a u$s263,4 millones, con una suba interanual de 19,2%.

Los argentinos también aumentaron su presencia: durante el primer trimestre llegaron a Montevideo 87.073 visitantes, contra 71.658 en igual período de 2025, un incremento de 21,5%.

Alquiler tradicional o temporario

Para el comprador argentino aparece otro punto: cómo administrar la propiedad desde el otro lado del Río de la Plata. En el alquiler tradicional, Kopel Sánchez ofrece un servicio de administración con una comisión de 5% más IVA. El alquiler temporario requiere una estructura mayor, con reservas, atención de huéspedes, limpieza, mantenimiento y actualización de tarifas.

Para las unidades incorporadas al sistema, la desarrolladora proyecta una rentabilidad cercana al 7% anual después de gastos de gestión y mantenimiento. Es una estimación de la empresa y no una renta garantizada: el resultado dependerá de ocupación, tarifas, estacionalidad y costos.

La demanda también muestra un desplazamiento geográfico. Carámbula señaló que Montevideo continúa como principal mercado, pero detectó un corrimiento de operaciones hacia Maldonado y Canelones.

La búsqueda de mayor contacto con la naturaleza, espacios amplios y nuevas urbanizaciones impulsó a Ciudad de la Costa y los barrios privados. Allí creció el interés por casas de tres dormitorios, seguridad y servicios.

El mercado quedó así dividido entre zonas costeras consolidadas, con precios superiores y demanda residencial, y barrios transformados por la expansión de la Vivienda Promovida, donde los tickets de entrada resultan más accesibles y el alquiler tiene un peso mayor en la decisión.

Carámbula sostuvo que detrás de la búsqueda de los inversores «albicelestes» existe una combinación que el mercado uruguayo consiguió mantener durante los últimos años: «Hay un resguardo del capital, una revalorización constante, una planificación a largo plazo y una buena renta. Es un mercado confiable, las reglas de juego están claras y hay previsibilidad futura», concluyó